5月6日，延安市发布题为《中心城区及宝塔区建制镇基准地价更新调整成果》的通知，新区一期（延州大道以西地块）被列为最高土地等级I级，而在七年前只是Ⅱ级和Ⅲ级。

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最近有位刚买了延安新区商铺的朋友问我：有没有购买价值，价格低怕被骗，麻烦给个参考意见。

笔者不由想起延安新区开发公司，作为新区管委会旗下国企新投集团的核心板块，这两年把压箱底的宝贝商铺陆陆续续都出货了，虽然刻意不宣传，但是货好价低的消息还是不胫而走，便宜了一些消息灵通的人。

除了土地价值由Ⅱ、Ⅲ升I，新区商铺转热也与供需调整相关。从2011-2021年延安房地产投资情况发生历史性变化，延安商品房（含商铺门面房）待售面积2020年达到64.76万平米（历史最高点），2021年回落到55.44万平米，2022年4月底降到42.86万平米，2023年4月底降到36.44万平米。

▲2011-2021年延安市房地产开发投资情况   来源：延安市统计局。

延安商品房销售中，住宅投资一般占总额的70%，商业营业用房（基本等同于商铺）占18%，办公楼投资占1%，其他占11%。

▲2021年延安商品房销售占比    来源：延安市统计局。

截止到2023年4月底，延安商铺总待售面积大约6.56万平米（36.44万平米*18%=6.56万平米），几乎是2018-2023年这5年以来的最低点，虽然未必是将来5年的谷底。延安新区就是典型例子：

1.从商业综合体看：吾某广场、复某唐苑、万某汇、鼎某豪庭、颐某广场等都是前几年开盘入市的商铺，陆续已售罄。

2.从之前社区底商看：早些年的上城地块组团、能源小区、锦绣东方、锦绣华府、翰林府等前些年交房的小区底商早就卖完；近几年的阳某城、吾某首府、荣某国宾府等大体量住宅组团，其社区底商都已基本售罄。

3.从目前社区底商看：某坊的临街商铺5月13日已全部售罄，邦某的首开商铺5月20日也是当日清盘。新区西片区“原生区域”仅有新区开发公司的商铺和中某（中某拿地时间较开发公司晚若干年，地价相对高）。

4.从将来社区底商看：东片区能源小镇的底商。

5.从商服地价看：2016年延安新区西片区商服用地起步价最低123万元/亩，2023年5月6日起，延安新区西片区商服用地起步价248万/亩，7年时间地价足足翻了一倍。

延安新区2020-2022这3年间盖好的商铺位置好地价低存量少，加之为回笼资金售价还冷冻在COVID爆发前的水平尚未调整，之前未能抄底入手的商铺投资人趁着今年自己购买力恢复，血洗过去三年优质低价稀缺资产就是本月新区商铺火爆现象背后的本质。

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据传，新区开发公司的很多住宅和商铺本没有出售的打算，原计划是自持收租获得长期稳健收益。

例如山水阁小区的那些小面积户型原是按照自持康养组团规划建设的，无奈形势比人强，在中省市盘活存量资产扩大有效投资的意见指导下，被公开出售，结果便宜了要买外国语学区的家长。

再说新区开发公司摆上售货架的门面和写字楼：文昌苑、德昌苑的门面；上城、南北苑、鲁艺小区门面；新区置业中心、上城生活广场、金融中心、能源大厦大楼，原本都是自留地、压箱底的宝贝。

▲延安新区2023年5月航拍。

杨家岭北苑底商门面2020-2021年时还空着很多，但2022年夏季就开始零零星星装修，今年开业迎宾生意火爆，所以去年抄底入手新区开发公司杨家岭南北苑的投资人，算是押对了宝。

▲2023年5月，杨家岭北苑门面实拍照片。

上城1-5地块行政事业单位的住户稳定的消费力，甚至外溢到杨家岭北苑东门，一排望去停车都困难，要知道这些门面在前几年还不温不火，如今成了香饽饽。

▲2023年5月，杨家岭北苑门面实拍照片。

再看上城一号东门的门面，之前被绿化隔离带挡着，谁曾想也就是去年开始，呼啦啦装修起来一大片，如今霓虹灯闪烁俨然一副闹市景象。

▲上城三号东门，新区开发公司商铺。

▲上城三号东门，新区开发公司商铺。

如果现在入手新区开发公司的待售门面和写字楼，最大的好处就是保险：一是地段太香。要么CBD中央商务区，要么住宅小区扎堆地段，投资回报周期之短肉眼可见；二是产权明晰。国企开发商，以新区开发公司所建的上城地块为例，不动产权证几乎是新区各小区最早办好的，没有后续纠纷困扰；三是价格划算，当初拿地价低，面粉便宜面包自然有价格竞争优势。

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实际上，除了上城、杨家岭南北苑、鲁艺等成熟组团门面，新区德昌苑、文昌苑小区的临街商铺也是炙手可热。

还记得2022年6月份，有朋友和我聊起德昌苑，他准备租间德昌苑门面房开个小超市。当时好像还没消防验收，但前去打问想买想租的人已络绎不绝。

他计划开个类似711便利店那样的24小时全天营业生活超市，兼具杂货店与购物超市两者的特点更能适应现代都市人的生活，而不仅仅是传统意义上的百货店。

▲德昌苑、文昌苑小区位置图。

问他为什么选这里？有5点依据：

1.超市和民生紧密相关，受疫情影响小；

2.德昌苑、文昌苑小区周围暂时没有成熟商业；

3.特别奢华的小区反而家户东西不缺，并且驾车跨区消费多；反倒是刚需盘的住户忙着工作赚钱，家里不怎么做饭，出来消费多，购买力强劲，钱好赚。

4.这两个小区人多，高层，小户型，各有600多户，均20多栋楼，消费人群庞大。

5.周围除了海某、中某、铂某、山某等大体量小区，还有不少空地待建，将来有可能成为和上城、能源、CBD、鲁艺等片区相并列的成熟小区集群。

▲德昌苑、文昌苑小区位置图。

其实，德昌苑、文昌苑小区周围确实有大片空地并且多是三产用地，包括一里坡、刘家沟、小沟、瓷窑、尹家沟、核桃树塔三产用地等，这么大片集中的三产地在整个新区也是独一份，在笔者看来其中确实孕育着难以估量的商机。

为什么这样说，看看延安老城和西安一些闻名遐迩的村子就知道，往往商业繁华区反而是些村上的三产地。

延安新区大几万人的日常吃穿用度要靠众多服务业人群运输售卖供给，为了就近方便、住得便宜，服务业人群往往聚集在鲁艺、德昌苑、文昌苑等小区，一旦将来三产地建筑再拔地而起，人群密集度就是德昌苑、文昌苑等小区门面房客流的坚强保证。

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相比1-5地块和杨家岭南北苑的熟透了，德昌苑文昌苑及三产密集地的酸酸甜甜，上城华府和鲁艺片区可谓是七分熟。

新区开发公司旗下上城华府一期南边那排门面，得益于南侧上城新世纪的建成投用，生意好到爆，停车都难，整个右转道被停满。

鲁艺东西方向临街门面由于中间没有绿化隔离带来回穿行方便、车也好停，南北向临街商铺位处上下新城交通快速要道停车虽难，但展示面好自带广告。街访鲁艺1-3号东西向的临街门面日杂店的老板，说生意可以。

▲华府、鲁艺小区位置图。

为什么这么多人看好上城华府和鲁艺小区的商铺，经过询问，其依据是：

1.上城华府和鲁艺小区的商铺，北侧是新区最宽、东西车流量最大的轩辕大道，从新城西片区一直延伸到东片区，吾悦广场就在这条大道上；

2.上城华府和鲁艺周围小区实在是多，山河颂云栖苑、公园里、荣民三期、金泰和悦府、观山越等，周围小区稳定客群之多毋庸置疑；

3.上城华府和鲁艺小区南侧有大量流动客流。不管是从百米大道延大心脑血管医院鲁艺旧址这上新城，还是从延安小学铭馨苑那上新城，都经过这个区域。

这就是为什么上城华府、鲁艺小区不仅临街商铺火爆，就连上城华府商业楼也已经被人整栋买走的原因，说到底是常住人口和交通要道流动人口双重加持的结果。

▲上城生活广场位置图。

上城生活广场（上城二号东南角）的体量大小和上城华府商业楼非常接近，同样的逻辑，周围也是一堆小区例如上城1-5地块和杨家岭南北苑，而且也紧邻轩辕大道，上城生活广场就在从杨家岭隧道上新城的必经交通要道上。

▲上城生活广场实拍。

据了解上城生活广场可整栋买也可以分层买。开发商从买方考虑，把产权这块能争取到的政策都要到了，如果几个老板有实力，还可以合买。

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新区开发公司除了以上体量较小的商业铺面，还有一些大体量的楼宇也出售，包括置业中心、金融中心和能源大厦。

关于新区置业中心，据考察过的投资人说，做教学辅导机构、口腔医院、妇女儿童医院或者月子中心（母婴会所）都合适。可别以为置业中心卖不出去，目前实际已经租满（但不影响出售）。

▲新区置业中心位置图。

不能不说这些人的眼光独到。置业中心最大的卖点，就在于西临新区高级中学，东接鲁艺生态公园，无论做教培还是医疗机构，都环境优美、安静舒适。

▲鲁艺公园水幕电影实拍。

而在生意讲究靠水的南方人看来，鲁艺生态公园有延安新区最大的水系。新区置业中心背后就是鲁艺公园之牡丹园，夏天这里上演水幕电影时打开窗户就可以零距离观赏视觉盛宴，感受延安历史文化。

如果说新区置业中心卖的是环境，那么金融中心（美丽豪酒店北侧）和能源大厦（上城六号西侧）就讲的是档次。目前实力较强的单位和公司尤其是有点规模的国企基本都选择了金融中心、能源大厦，金融中心里入驻了延安新区管委会等单位，能源大厦里进驻了延安水务集团、延长石油物资集团等。

▲金融中心、能源大厦位置图。

金融中心和能源大厦，目前都可买可租，不一定非得整栋买，还可以整层买，方式非常灵活。

▲金融中心、能源大厦实拍。

总体看新区开发公司手里的商业，小区门面房适合个人和小微企业投资；上城生活广场和新区置业中心适合百货、酒店、教辅、医疗等中小机构投资人，金融中心、能源大厦适合大型国企民企入手。

目前针对哪些业态适合刚需型老城、哪些业态适合改善型新区，许多人认识上还模糊不清。其实延安新区就像西安曲江新区，曲江虽然人口密集度远比西安老城区低，但人群购买力高所以照样商业繁荣。

有延安新区十来万改善型消费人群做基础，投资人如果选择了类似国企新区开发公司这种土地升值、价位实在、产权清晰纠纷少的商铺，可以说已成功了一半。

（编辑  何利军）